案情简介：

2015年4月4日，A与B公司签订了商品房买卖合同，合同约定A以办理按揭贷款方式购买B公司的房屋。A首先向B公司支付了购房首付款6万元，随后在办理银行按揭贷款手续过程中，由于A存在征信不良记录，导致其在银行无法办理按揭贷款，A也未能入住该房屋。经多次沟通后，开放商拒绝返还首付款，A起诉至法院，要求解除双方的商品房买卖合同，B公司返还首付款并支付相应的利息。

法院判决：

因B公司在房屋买卖过程及为A办理按揭贷款过程中无过错，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第四十五条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、被告B公司于本判决生效后十日内返还A房屋首付款6万元；二、驳回原告其他诉讼请求。

裁判理由：

法院认为，B公司与A约定采用按揭贷款方式购买房屋，但因A自身原因无法办理按揭贷款手续，双方又不能通过协商达成一次性付款的协议，双方之间的房屋买卖合同在事实上已不适合继续履行，故A主张解除合同应当予以支持。

案例评析：

法院判决B公司返还购房款的前提是首先考察商品房买卖合同是否应当解除。

在本案中，B公司与A约定以按揭贷款方式购房，并未对如果按揭贷款无法办理，应当如何继续履行合同进行约定。在此情况下，双方应当协商，协商不成，则商品房买卖合同中购房人的主给付义务无法履行。

法院认为，虽然A为违约方，但该商品房买卖合同依然应当解除。其请求解除商品房买卖合同的权利基础来源于《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”

但是，笔者认为，A作为违约方，不应当享有能够提出解除合同的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由此可见，由于未办理按揭贷款造成合同不能继续履行的，只有守约方和“因不可归责于当事人双方的事由”出现时的双方，A作为违约方根本不应当享有此种权利。

此外，法院判决依据的《合同法》第一百一十条并不应当适用于本案，因为金钱债务不属于不适宜履行的情况。相反的，开发商应当向A主张相关的违约责任。

吉林雅成律师事务所风险提示

虽然开发商作为出卖人看似在交易中占有优势地位，但在实际生活中经常会遇到各种当事人的各种违约行为。因此，开发商更应当具有法律意识，以避免在开发建设和交易环节的各种。

作者：王卓然律师

吉林雅成律师事务所

二〇一八年三月十九日