【案件简介】
2012年12月16日,徐某、A公司签订《商品房买卖合同》,合同约定徐某购买A公司开发的房屋一套,徐某已于合同签订当日交清全部房款。A公司应在2012年12月31日前,依照国家、地方人民政府的有关规定,将具备“经建设单位组织的建筑工程验收合格并徐某交清全部房款。未交清房款的,A公司有权拒绝交付房屋”的商品房交付徐某使用。A公司如未按约交付房屋,则向徐某支付违约金,本合同继续履行。2012年11月29日,施工单位就案涉工程出具了《工程竣工报告》。消防技术鉴定检测站出具了《检验报告》。2013年1月10日,徐某向A公司发出《解除合同(退房)通知书》,认为A公司在建委质监站未签收的前提下交付房屋,构成恶意违约,属无效的民事行为,故要求退房并双倍赔偿房款。2013年4月5日,徐某起诉,要求A公司支付自2013年1月1日起至2013年4月5日止的违约金。本案经一审、二审、再审及提审,最终驳回徐某诉讼请求。
【案件焦点】
房屋验收合格,但未经行政主管机关备案,是否可以交付?
【法院观点】
商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。我国法律法规关于交付规定为,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。本案中,关于房屋交付,约定为经建设单位组织的建筑工程验收合格并徐某交清全部房款后交付,该交付约定,符合法律及行政法规的强制性规定。另外,备案是竣工验收合格后进行的,备案与否不影响竣工验收合格的效力。验收合格是交付的法定条件,而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。合同双方未将备案约定为交付条件的情况下,也不能以未将验收文件备案为由认定出卖人违约。涉案房屋验收合格,符合双方合同约定的交付条件,也符合法律、行政法规关于商品房交付条件的强制性规定,A公司交付涉案房屋不构成违约。
【案件评析】
笔者认为,商品房交付条件应符合且不低于法律、行政法规的强制性规定,即商品房项目整体验收合格。
但是,购房人并非工程或房产专业,凭借自己的经验,对于接收的房屋是否通过验收,无法予以判断,而《竣工验收备案表》则可以让购房人更直观的知悉房屋已通过竣工验收,符合交付条件。所以,实践中,各地法院对房屋交付标准认定并不统一,既存在验收合格则认定达到交付标准的,也存在开发商取得备案表才可以交付的认定,如本文案例就是将验收合格作为交付标准。
笔者建议,开发商交付房屋时尽量提供竣工验收备案表,如果不能提供,则应提供其他较为直接的验收合格证明文件,使得购房人确信开发商交付的房屋质量合格。
参考案号:(2015)辽审一民抗字第某某号
作者:赵岩
吉林雅成律师事务所律师
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二〇一八年四月