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卖方未违约,也可退定金

作者:翟敏 来源:找法网 日期:2020-07-06 19:26

本案代理律师为吉林雅成律师事务所 岳洪雪律师、赵正律师,代理原告赵某,在被告开发商未违约的前提下,要求开发商退还购房定金,得到了法院的支持,成功维护了当事人的合法权益。

一、案情简述

2019年10月11日,赵某和开发商签订《定金单》一份,约定赵某定购XX项目B栋23楼6室,定金2万元,首付按揭付款;赵某应于交定金后3日内交首付、来售楼处签订商品房买卖合同;赵某反悔定金没收,开发商反悔双倍返还定金。

《定金单》签订当日,赵某交2万元定金,但之后3日内未交首付,也未来售楼处签订商品房买卖合同,欲退回定金。本律师事务所遂代理赵某诉至法院,要求开发商退还2万元定金。

二、律师思路

代理律师通过到相关部门调查,查明开发商取得长房售证(2019)第XX号《商品房预售许可证》,项目名称为XX项目B地块,预售范围为B2、B3、B4、B7栋,并没有命名为B栋的房屋。代理律师遂以《定金单》约定标的物不明为由主张定金合同不成立,要求开发商退还2万元定金。

三、法院裁判

一审法院认为,《定金单》中的B栋就是被告主张的B2栋,标的物唯一、具体、明确,原告主张不成立,判决驳回原告的诉讼请求。经代理律师向赵某释明和论证一审判决的不合理性及上诉的可行性,最终赵某决定继续委托上诉。

二审法院认为,《定金单》中约定的B栋,与预售许可证上记载的名称不符,销售方有义务向购房者说明二者如何对应,进而说明标的物的确定性,开发商未提供充分证据证明履行了上述说明义务。现双方不能就买卖标的物达成一致,定金合同依法不能成立,双方不存在合同关系,赵某要求返还定金有事实及法律依据,判决开发商立即向赵某返还定金2万元。

四、雅成说房

卖方未违约的情况下,买房人如何退定金?

(一)看定金合同是否成立

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第一条规定,当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。以本案为例,因约定标的物不明确,定金合同不成立,可要求退定金。

(二)对正式买卖合同条款协商不成可要求退还定金

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方应当返还定金。如买卖双方对买卖合同主要条款无法达成一致,买房人可主张退还定金。

五、案例索引

【(2020)吉0194民初55号、(2020)吉01民终2676号】

投稿人:岳洪雪

吉林雅成律师事务所 律师业务部办案律师


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