开发商逾期十四年未办理产权登记，购房人要求开发商办理产权登记，并要求支付逾期办产权的违约金。开发商以超过诉讼时效为由，拒绝支付违约金。且看吉林雅成律师所岳洪雪律师和赵正律师代理购房人陈*广，如何取得胜诉，成功维护当事人合法权益。

一、案情简述

2006年3月7日，陈*广和开发商签订《商品房买卖合同》，约定陈*广向开发商购买商铺两套，总价款26.5万元，关于产权登记的约定在合同第十五条明确：出卖人应在商品房交付后90日内提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因，买受人不能取得产权登记，出卖人按已付房款1%支付违约金。

合同签订当日，陈*广交付全部购房款，开发商交付房屋，但至今，案涉商铺仍未能办理产权登记。

2020年5月，陈*广委托吉林雅成律师代理其起诉开发商，要求办理产权登记；并要求开发商支付违约金，违约金在合同约定的购房款1%即2650元基础上，增加至按照购房款的银行贷款利率计算。

但被告开发商反驳，违约金诉讼时效应该从开发商办理产权登记义务履行期限届满之日开始起算，即从2006年3月7日之后的90日起算，所以本案超过诉讼时效；第二，原告没有证据证明逾期办证遭受何种损失，且该损失数额高于约定的购房款1%即2650元，故拒绝支付违约金。

二、律师思路

关于违约金数额，合同约定的违约金为购房款的1%。赵正律师认为违约金数额过低，该违约金计算标准，既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行义务，也不能充分体现违约金应当具备的惩罚性。原告虽无法证明其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋的占有、使用、收益、处分等权利，造成的损失客观存在，故原告主张增加违约金并无不当，应予支持。赵正律师查找同类案件判例提交给法院以供参考。

关于违约金诉讼时效，岳洪雪律师认为合同仅约定违约金数额，但未约定违约金支付的时间，故原告有权随时要求被告支付，故购房人要求给付违约金未超过诉讼时效。庭审中，岳洪雪律师与被告方律师就诉讼时效是否经过问题展开了激烈的辩论。

三、法院裁判

人民法院在判决书中，完全采信雅成律师代理意见，认为合同约定的违约金标准过低，应予调整，违约金以购房款为本金，按年利率2%计算；诉讼时效尚未超过，被告主张超过诉讼时效是对法律和合同错误的理解，故判令被告开发商协助原告办理产权登记并支付违约金，自2006年3月7日至判决生效之日，按照年利率2%计算。

四、雅成说房

（一）什么情形可以调高违约金？

依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成损失的，可以请求予以增加。

本案中，原告所受损失的具体金额虽不易确定，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋的占有、使用、收益、处分等权利，造成的损失客观存在，故原告主张增加违约金应予支持。

（二）不能确定履行期限的债务，诉讼时效何时起算？

根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。

本案中，没有规定违约金的支付期限，而且购房人此前没有要求开发商支付违约金，关于支付违约金的诉讼时效一直没有开始起算，因此本案原告起诉时未超过诉讼时效。

五、案例索引

【（2020）吉0802民初1880号】

本文作者：岳洪雪

审校：翟敏

2020年9月03日